Byfornyelse og andelsværdi

[Christensen80]

Vores lille andelsboligforening står overfor beslutningen om, hvor vidt vi skal sige ja til byfornyelse. Der hersker desværre nogen tvivl om, hvilken indflydelse disse forbedringer (særligt nyt toilet m/ bad) vil have på andelenes pris. Priserne er udregnet i forhold til anskaffelsespris plus forbedringer minus gæld. Har lån optaget i forbindelse med byfornyelse samme status som anden gæld? Vil andelenes pris måske falde, og først stige efterhånden som vi får betalt lånet af?

[Admin. Jens Arentoft]

Følgende fremgår af § 5, stk. 6 i andelsboligloven:
Stk. 6. Er der ydet støtte til foreningen efter lov om sanering , lov om byfornyelse bortset fra kapitel 5 eller lov om byfornyelse og boligforbedring, kan en andelshaver uanset reglerne i stk. 2-4 ved overdragelse beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som der lovligt kunne beregnes umiddelbart inden gennemførelsen af de foranstaltninger, hvortil der er ydet støtte.

Hele loven kan se på http://www.retsinfo.dk/DELFIN/HTML/A2001/0065229.htm

Byfornyelse medfører derfor ikke fald i andelsværdierne.
Foreningen kan eventuelt inden byfornyelsen få beregnet andelsværdierne på grundlag af en valuarvurdering og efterfølgende fastholde den værdi.

Indretning af badeværelser vil formentlig medføre væsentlig stigning i den offentlige ejendomsværdi. Denne kan derfor blive aktuel at benytte hvis den på et tidspunkt overstiger valuarvurderingen.

[Byfornyer]

Jeg undrer mig over, hvordan off. ejendomsvurdering kan overstige valuarvurderingen. I min forening skal vi - som du ved - snart i gang med byfornyelse. Vi har en andelskrone på 16, som nu bliver fastlåst, jvf. loven, selv om huset bliver belånt til over skorstenen. Ifm. med byfornyelsen skal vi låne nogle penge samtidig med at vi får en masse penge i direkte tilskud.

Den offentlige ejendomsvurdering er på 5.7 mio kr.

Hvordan indgår valuarvurderingen i beregningen af andelskronen? Putter man bare valuarvurderingen ind i regnskabet i stedet for den offentlige ejendomsvurdering? Og hvordan forholder valuarvurderingen sig til, at man faktisk låner en masse penge. En belåning til byfornyelse medfører vel en lavere andelsværdi - også med valuarvurdering.

mvh
Byfornyer

[Admin. Jens Arentoft]

For ca. 10 år siden var den offentlige ejendomsværdi i mange tilfælde højere end valuarvurderingen. Det har ændret sig så valuarvurderingerne nu er højere end de offentlige ejendomsværdier. Der er næppe nogen speciel årsag, men er vel udtryk for at den ene er mere korrekt end den anden.

Ja, man putter blot valuarvurderingen ind i regnskabet istedet for den offentlige ejendomsværdi.

Den efterfølgende optagelse af byfornyelseslån har ingen indflydelse, på grund af den særlige bestemmelse i andelsboligloven.
http://www.retsinfo.dk/DELFIN/HTML/A2001/0065229.htm
§ 5 Stk. 6. Er der ydet støtte til foreningen efter lov om sanering , lov om byfornyelse bortset fra kapitel 5 eller lov om byfornyelse og boligforbedring, kan en andelshaver uanset reglerne i stk. 2-4 ved overdragelse beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som der lovligt kunne beregnes umiddelbart inden gennemførelsen af de foranstaltninger, hvortil der er ydet støtte.

[Byfornyer]

Hvornår starter en "byfornyelse" i lovens forstand?

Ifølge loven står der "..umiddelbart inden gennemførelsen af de foranstaltninger, hvortil der er ydet støtte."

Er det ved kontraktunderskrivelse, indretning af byggepladsen, når første sten er blevet taget ud af huset eller når gehusningsperioden?

Jeg spørger fordi det er ved at være tæt på, hvis vi skal nå at få foretaget en valuarvurdering og godkendt den på en generalforsamling "..inden gennemførelsen af de foranstaltninger, hvortil der er ydet støtte."

mvh
Byfornyer

[Admin. Jens Arentoft]

Det står ikke i loven, men så vidt jeg husker har Boligstyrelsen for nogle år siden udtalt, at det er når håndværkerne starter arbejdet fysisk på ejendommen med indretning af byggeplads og montering af stillads.

[Coke_Jack]

Hejsa

Håber du kan hjælpe med, at få opklaret nogle spørgsmål.

Vi er en forening, som ønsker at sælge ejendommen og opløse andelsforeningen. Vi har modtaget støtte fra kommunen efter byfornyelsesloven gældende fra januar 2001. Vi er interesseret i at høre, om vi skal betale hele/delvist tilskuddet tilbage? Og hvis det er tilfældet, hvorledes afgøres det så, hvor meget der skal tilbagebetales?

Kan det passe, at det opgøres ud fra differencen mellem den nuværende værdi af andelsforeningen efter byfornyelsen (opgjort efter § 5 stk. 2 i andelsforeningsloven) og den aktuelle salgspris?

På forhånd tak

Coke_Jack

[Admin. Jens Arentoft]

Du kan kigge i tilsagnsskrivelsen fra kommunen og i den byfornyelsesservitut der muligvis er tinglyst på ejendommen.

http://www.retsinfo.dk/_GETDOC_/ACCN/A20010013529-REGL
Bekendtgørelse af lov om byfornyelse LBK nr 135 af 01/03/2001 (Historisk) er muligvis gældende for jeres tilskud.
§ 71 Stk. 3. Kommunalbestyrelsen tinglyser en deklaration på ejendommen om vilkår for hel eller delvis tilbagebetaling af tabserstatningen, såfremt ejendommens status ændres inden et fastsat åremål på maksimalt 30 år, hvorved ejendommens økonomi forbedres. Tilbagebetalingskravet påhviler den, der er ejer af ejendommen, når ejendommens status ændres.