Andelsbolig-debat

Havde anmodnet fremleje af hele min møbleret lejlighed via andelsforeningens administrator d. 8 april 2011. Der modtog dokumentation, lejekontrakt og om tilladelse til at fremleje min lejlighed pga. midlertidigt fraværende; 1.) Freelance arbejde i et ikke EU land. 2.) Ønsker at påbegynde sprogskole. 3.) Ferie og samvær med min søn i det pågældende land.

Da administrator havde sagt ok og jeg intet hørte fra andelsboligbestyrelsen fremlejede jeg lejligheden fra d. 1 juni 2011 til og med d. 30.07.2013. Da det burde være en formalitetsag. Modtog afslag af andelsbestyrelsen d. 13 maj 2011, som også havde underkendte andelsforeningens administrators henvistninger og ville ikke godkende min dokumentation og årsager. De krævede, at se en officiel udenlandsk ophold- og arbejdstilladelse, samt godkendte ikke arbejdskontrakten for at være gyldig.

Andelsbestyrelsen krævede, at mine lejere skulle fraflytte inden d. 30.11.2007 ellers ville jeg blive eksluderet. Mine lejere er nu fraflyttet og jeg har fået afslag på ny fremleje, med begrundelse at lejligheden lige har været fremlejet. Mener jeg opfylder flere af punkterne for fremleje. Men et af mine mange spørgsmål er, hvor meget dokumentation kan en andelsboligbestyrelse kræve og bestemme? Både hvad angår fremgangsmåden og gyldigheden?

For god ordensskyld, vedtægter for Andelsboligforeningen:

Fremleje af hele andelen. § 10.
En andelshaver er, når han har beboet andelslejligheden i normalt mindst et halv år, berettiget til at fremleje eller-låne sin bolig med bestyrelsens tilladelse, som kun kan gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertid forflyttelse eller lignede for en begrænset periode på normalt 2 år. Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grund, såsom svigtende salg. Hvis en andelshaver har haft sin lejlighed fremlejet, skal andelshaveren bebo lejligheden min. 1 år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet.

Jeg læser jeres vedtægters § 10 om fremleje således, at den tager udgangspunkt i Lejelovens § 70, vedr. dokumentationskravet herfor. Bestyrelsen vil med formuleringerne i vedtægtens § 10 have svært ved at argumentere imod, at det dokumentationskrav, der er påkrævet for en fraflytning jf. Lejelovens § 70, skulle være skærpet for fremleje i din andelsboligforening. Dette betyder, at dokumentationskravet også må tage udgangspunkt i Lejelovens § 70.

Jeg ved ikke, hvilken dokumentation du har fremlagt til støtte for, at du må fremleje. Du skal få din lokale retshjælp til at undersøge om dette dokumentationskrav er i orden. Til sammenligning kan jeg henvise til Grundejernes Domssamling fra 1998, side 64 (en Vestre Landsretsdom), hvor en lejlighedslejer ville fremleje sin lejlighed i 10 måneder, fordi denne ville på en længerevarende ferie. Denne begrundelse blev af retten anset som værende et lovligt grundlag for at fremleje. Måske kan din lokale retshjælp finde denne dom til dig.

Du har en tabt lejeindtægt fra den 1. dec. 2011 og frem til den 30.07.2013. Var jeg i din situation, og kunne bestyrelsen ikke afvise min dokumentation for fraværet, ville jeg rejse et erstatningskrav for hele beløbet. Jeg har beregnet erstatningskravet til 20 måneder leje ifølge lejekontrakten + et beløb for de 2 års vedligeholdelse, som din fremlejer skulle betale.

Hvis jeg skulle have haft kr. 5.000,- i leje, ville jeg rejse et krav på kr. 5.000,- x 20 = kr. 100.000,-.

Jeg håber bestyrelsen ved, hvad den har gjort! Dette kan blive dyrt for dem!

Jeg håber for din skyld, at bestyrelsen alene i sin begrundelse, henviser til deres påstand om manglende dokumentation, og IKKE til lejeperiodens længde. I så fald har du en god sag!

Jeg har kort set din sag igennem, og umiddelbart ser det ud til, at du har udlejet din andelsbolig i 2 år og 2 måneder. Dermed er den udlejet i mere end 2 år, og dermed over jeres ”normalperiode”. Grunden til at der er en maksimalgrænse ved 2 års fremleje er, at lejemålet ofte anses som udlejet permanent, hvis det er fremlejet i mere end 2 år, jf. tolkningen lejelovens fremlejningsregler. Imidlertid har bestyrelsen, som du fremlægger sagen, ikke kommenteret herpå. Jeg håber af bevismæssige grunde, at du har det på skrift, at jeres administrator intet havde imod, at du udlejede i 2 år og 2 mdr. (manglende kommentarer hertil), udover at han henviste til bestyrelsens godkendelse. Grunden hertil er, at hvis jeres administrator ikke kommenterer på lejeperiodens længde, og svarer at den nok bør være under 2 år, så kan du påstå, at du med rette derfor antog, at der intet var i vejen med din fremlejeperiode i forhold til vedtægtsbestemmelsen herom.

Hvis jeg var dig, ville jeg nu gå ned til den lokale retshjælp og undersøge, om jeg havde et erstatningskrav mod bestyrelsen (andelsforeningen) for det tab du har lidt ved deres uberettigede ophævelse af din fremlejekontakt.

Håber du får medhold i sagen, det ville kun være ret og rimeligt.

Din lokale retshjælp kan forklare dig, hvordan du skal anlægge en retssag. Typisk vil de fortælle dig, hvordan det videre forløb vil være. Herefter bør du vælge en god erstatningsadvokat, hvis du har en god sag.

_________________
_________________

Venlig hilsen

Løvendahl

P.s. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende.

Tusinde tak for din vurdering af den nuværende situation. Beklager et par vigtige tastefejl af datoer. Fremlejekontrakten var indtil 2 år (01.06.2011-30.05.2013) og mine lejere skulle ud af lejeligheden inden kl. 12.00 d. 01.12.2011 og ikke (30.11.2007) Er ærligt chokeret og var faret i blækhuset på de sene nattetimer.


Andelsboligbestyrelsen gav mig indtil d. 30.07.2011 til at fremskaffe den nye nødvendige dokumentation på arbejdstilladelse(business visa) fra landets ambassade i København. Derefter ville de være indstillet på at genvurdere en evt. forlængelse til d. 30.05.2013 ellers skulle lejerne forlade lejeligheden d. 01.12. 2011.

Forklarede andelsbestyrelsen, at jeg ville og kunne søge om permanent opholds- og arbejdstilladelse hos Ministery of Justice, men det krævede min fysiske tilstedeværelse i landet. Desuden at landet ikke krævede et arbejdsvisa, da jeg kan opholde mig 3 måneder lovligt uden visa. Afviste deres ovenstående krav. Modtog d. 23.06.2011 efterfølgende punkter og bemærkninger:

Ad 1. Af hensyn til eventuelle andre andelshavere der måtte ønske fremleje, er det et krav at alle foreningens betingelser for fremleje opfyldes. Du erkender selv, at du ikke opfylder disse krav (hvilket jeg aldrig har og afviste dette postulat) og derfor heller ikke opfylder betingelserne for fremleje.

Ad 2. Med den tidsfaktor der oplyses fra ambassaden set i relation til, hvor længe du har vidst, at du skulle fremleje, burde alle formaliteter være på plads på nuværende tidspunkt. Vi er i den forbindelse bekendt med, at du forsat befinder dig i København. (Havde forklaret dem, at min stadigvæk tilstedeværelse skyldes vores verserende sag, samt min far skulle haste opereres for aggressiv postatakræft i stadie 8)

Ad 3. Vi må konkludere at du betragter din andelsbolig som en forretning, hvilket ikke er formålet med A/B XXXX. (Havde tilladt i overensstemmelse med lejer, at kræve mere end boligafgiften til dækning af mine faktuelle udgifter, såom bankens andelsboliglån, indbosforikring, slitage af inventar og benyttelse af et komplet hjem alt fra stygejern, bestil, TV, osv).


Andelsbestyrelsen forsætter d.12.07.11 og konstatere at jeg ikke har fremsendt en ny lejekontrakt for perioden 01.06.11 - 01.12.2011 og de vil underette mine lejere, at de bor i ulovligt uden bestyrelsen godkendelse og jeg overtræder foreningens regler from fremleje. Den mellemværende sag bliver forlagt advokater og jeg vælger, at opsige mine lejere efter trusler om ekslusion ved en kommende retssag. Da jeg allerede havde købt billetter og var på vej til udlandet, samt kunne "kun" se en fejltagelse, at jeg aldrig havde fået en skriftig godkendelse fra andelsboligbestyrelsen (kun fra foreningens administrators), samt kunne ikke overskue en versende retssag samtidig med et udlandsophold.


Da jeg er tilbage i Danmark d. 01.11.2011 for at arrange flytning og være behjælpelig d. 01.12.2011 for mine lejere (familie med 2 børn). Lejeres flytningen kostede mig over 15.000,- kr. og jeg beboer igen min lejlighed)

Anmodede nu andelsbestyrelsen d. 05.12.2011 om fremleje af min andelsbolig iht. vedtægterne § 10 medfølgende begrundelse:

1. Studieophod på sprog- og kulturskole. Med opstart d. 01.03.2012
2. Freelance arbejde for xxxxx
3. Ferieophold i xxxx, samvær med min søn i det pågældende land.

Dokumentation af flybilletter og optagelse på skole vil blive fremsendt. Ønsker andelsbestyrelsen skriftlige godkendelse på kommende fremleje.


Modtager svar fra andelsbestyrelsen d. 12.12.2011.
"Iflg. vedtægterne § 10 om fremleje skal du have boet i lejligheden eet år inden du kan fremleje igen. Det betyder således at du tidligest kan fremleje igen pr. 01.12.2012. Vi konstaterede at din dokumentation er den samme, som vi behandlede i foråret"


Mit spørgsmål er nu følgende. Jeg har jo aldrig fået godkendt den første fremlejekontrakt (01.06.2011 - 30.05.2013) og heller ikke ny kontrakt gældende til d. 01.12.2011 af hensyn til lejerne, da sagen gik til advokaterne. Kan det være korrekt, at andelsboligbestyrelsen har medhold og kan henvise til at jeg først kan anmode om en ny fremleje om eet år?

Hej Inpersona

På baggrund af det du har oplyst overfor din andelsboligforening, er det efter min opfattelse denne, der har bevisbyrden for, at de med rette kunne nægte dig at fremleje.

Umiddelbart mener jeg, at du har opfyldt dokumentationskravene ifølge din andelsboligforenings vedtægters § 10.

Du skriver at: ”De krævede, at se en officiel udenlandsk ophold- og arbejdstilladelse, samt godkendte ikke arbejdskontrakten for at være gyldig.”

Hvor i vedtægten står der, at bestyrelsen kan stille sådanne krav?

- Jeg kan ikke se det! Derfor kan bestyrelsen have gjort noget ansvarspådragende!

Mit råd til dig er, at du får en advokat i den lokale retshjælp til at se på bestyrelsens begrundelse for deres afslag i forhold til deres bemyndigelse jævnfør vedtægten.

Har bestyrelsen afvist fremlejen uden hjemmel herfor, kan de meget vel blive erstatningsansvarlige. I så fald kan du rejse et erstatningskrav overfor din andelsforening/bestyrelsen. Jeg håber, at en advokat i din lokale retshjælp kan hjælpe dig at finde ud af, om du har et erstatningskrav samt størrelsen af dette krav.

Tal med din lokale retshjælp om dette!

_________________
_________________

Venlig hilsen

Løvendahl

P.s. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende.